Prognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2024

Der Immobilienmarkt dürfte 2024 mit angezogener Handbremse fahren. Zwar bleibt die Nachfrage strukturell hoch und der Neubau gering. Der toxische Cocktail aus hohen Preisen und hohen Zinsen (und hohen Bau- und Energiekosten) ist aber noch nicht verdaut. 

Toxischer Cocktail wird noch verdaut

Der Markt hat sich bereits kräftig abgekühlt. Das zeigt sich auch auf der Finanzierungsseite. Die Nachfrage nach Immobiliendarlehen ist stark gefallen. Hohe Immobilienpreise und gestiegenen Finanzierungskosten fordern aber ihren Tribut. Auffällig ist auch, dass sich die Nachfrage nach den Zinsbindungsfristen parallel zu den steigenden Zinsen spürbar nach vorn geschoben hat. Käufer versuchen mit diesem Griff zu den billigeren kürzeren Zinsbindungsfristen, den Zinsanstieg abzufedern. Dafür gehen sie ins Risiko, früher wieder eine Anschlussfinanzierung aushandeln zu müssen. 

Den größten Preisabschwung dürfte der Markt inzwischen hinter sich haben. Denn die Zinsen werden nicht schnell weiter steigen. Wahrscheinlich wird es im Jahresverlauf sogar kleinere Zinssenkungen geben. Das wird die Nachfrage auf der Finanzierungsseite stützen. 

Stabilisierungs-Tendenzen bei den Kaufpreisen

Hinzu kommt, dass die Kaufpreise bereits tief gefallen sind. Sie sind so schnell gesunken, wie in keinem Abschwung am deutschen Immobilienmarkt zuvor. Das geht aus einer Analyse des Immobilienberaters Savills hervor. 2023 hat sie das Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt etwa halbiert. Bulwiengesa rechnet vor, dass insgesamt Immobilien im Wert von 30 Mrd. Euro den Besitzer gewechselt haben (davon Wohnimmobilien im Wert von 14 Mrd. Euro). Von 2015 bis 2022 lagen die Transaktionen im Durchschnitt bei 60 Mrd. Euro pro Jahr. 

In den größeren Städten und deren Umland stabilisieren sich die Preise bereits wieder. In diesen Regionen ist die Nachfrage weiterhin besonders hoch, das Angebot aber gering. Bulwiengesa erwartet, dass die Preise im Zuge von Zinssenkungen bis 2027 wieder auf das Niveau von 2022 klettern werden.

Weiter angespannter Mietmarkt

Der Mietmarkt bleibt angespannt und es gibt nahezu flächendeckend einen großen Nachfrageüberhang. Der entsteht auch durch den starken Zuzug aus dem Ausland. Das zeigt sich in den Daten inzwischen darin, dass erstmals seit Jahrzehnten die durchschnittliche Haushaltsgröße steigt und die Wohnfläche je Mieter sinkt. 

Die Mieten werden im Trend weiter steigen. Das zeigt das Wohnbarometer des Immobilienportals Immoscout 24. Im vierten Quartal 23 sind die Angebotsmieten in einzelnen Städten um fast 3% gestiegen (Deutschland 1,6%). Gegenüber dem Vorjahr steht ein Plus in den Städten von 11% (Deutschland 5,8%) zu Buche. Die Mieten klettern den enteilten Kaufpreisen somit wieder hinterher.