Verkauf unter Angehörigen lukrativ

Nutzen Sie zeitnah die steuerlichen Vorteile von Immobilienveräußerungen an nahe Angehörige. Wichtigster Aspekt: Ein Ehepartner hat eine laufende Kreditverpflichtung – nicht aus der Immobilie – der andere nicht. Das daraus resultierende Sparmodell ist vom Bundesfinanzministerium abgesegnet. Es ist aber wahrscheinlich, dass es nach dem anstehenden Bundesverfassungsgerichtsurteil in Sachen Erbschaftssteuer vom Gesetzgeber kassiert wird. Das Modell: Sie verkaufen Ihre Immobilie an den Partne, ohne Kredit. Dieser finanziert den Kaufpreis durch Übernahme des alten Nicht-Immobilienkredits. Dieser wird so zu einem Kredit für die Immobilie. Die Zinszahlungen dafür sind Werbungsaufwendungen für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es gilt: Das wirtschaftliche Eigentum muss tatsächlich übergehen. Es darf im notariellen Vertrag keine Rückfallklausel enthalten sein. Die vertraglichen Vereinbarungen müssen tatsächlich umgesetzt werden. Ist ein Termin für die Kaufpreiszahlung etc. fixiert, ist dieser auch einzuhalten. Im Vorfeld oder im unmittelbaren Anschluss darf keine Geldschenkung an den Erwerber erfolgen, mit der dieser die Anschaffung finanziert. In diesem Fall geht das Finanzamt von einer verdeckten Grundstücksschenkung aus. Für eine Immobilienübertragung eignen sich nur Immobilien im Privatvermögen. Sie können nach der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn steuerfrei veräußert werden. Die Veräußerung von Immobilien im Betriebsvermögen wird dagegen immer besteuert – unabhängig vom Zeitpunkt des Verkaufs!   Nach zehn Jahren ergeben sich einige Vorteile:   Vorteil 1: Der Kaufpreis in Form einer Kreditübernahme führt zu keinen Zinseinnahmen beim abgebenden Partner. Denn der Darlehensgeber ist ja ein anderer, und er kassiert weiterhin Zinsen. Er – im Zweifelsfall also wahrscheinlich eine Bank – muss mit der Übertragung des Kredits aber einverstanden sein. Das dürfte bei gemeinsam veranlagten Eheleuten keine Probleme bereiten. Vorteil 2: Die steuerlich zu berücksichtigende Abschreibung bemisst sich nach den Anschaffungskosten. Ist der Immobilienwert in den letzten Jahren stark gestiegen und wird die Immobilie zum Verkehrswert veräußert, erhöht sich das Abschreibungsvolumen.   Dazu ein Beispiel: Eine kleine Eigentumswohnung mit ursprünglichen Anschaffungskosten von 50.000 Euro und einem Verkehrswert von 100.000 Euro (Mieteinnahmen 11.000 Euro p.a.) wird nach über zehn Jahren an einen Ehepartner gegen Übernahme privater Verbindlichkeiten von 100.000 Euro zum Zinssatz von 5,5% im Jahr veräußert. Das rechnet sich wie folgt (Steuersatz von 42% bei beiden Partnern):

Fazit: Der Steuerspareffekt versüßt die Übertragung von Vermögen unter Angehörigen.