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Streit um Kellerräume

Wohnflächenberechnung kann schnell fehlerhaft sein

Ein Keller in einem alten Gemäuer. Copyright: Pixabay
Vermieter wissen teilweise nicht, wie groß ihre vermietete Wohnung ist. Aber nicht nur für die Vermietung, sondern auch bei einer Mieterhöhung und bei den Nebenkosten ist die Wohnflächenberechnung ausgesprochen wichtig. Vermieter sollten diesen Punkt im Mietvertrag exakt regeln, wie jetzt ein Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) zeigte.

Auch Kellerräume können für die Berechnung der Miete und bei Mieterhöhungen relevant sein. Bei der Aus­le­gung, wel­che Flachen als Wohn­flä­chen gel­ten, ist unbedingt auch die in­di­vi­du­el­le Miet­ver­trags­ver­ein­ba­rung her­an­zu­zie­hen. Sie darf laut BGH auch die An­rech­nung von Räumen im Kellerbereich mit un­ter­durch­schnitt­li­cher Be­leuch­tung vor­se­hen. 

Auch wenn nach der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung (WoFlV) diese un­be­rück­sich­tigt blei­bt, kann der Einzelmietvertrag dies sehr wohl vorsehen. Denn es gibt zwei Wege zum Ermitteln der Wohnfläche: die DIN-Norm 277 und die WoFIV. 

Unterschied machen die Kellerräume

Beide Berechnungsarten unterscheiden sich unter anderem in dem Punkt, ob Kellerräume zur Wohnfläche gehören oder nicht. Im streitigen Fall war im Mietvertrag die Größe der Wohnung über alle drei Geschosse mit „ca. 180 qm“ angegeben. 

Nach einem Eigentümerwechsel und einer Mieterhöhung wollte der Mieter die Größe der Wohnung nur noch mit einer geringeren Fläche, nämlich ohne Keller mit 144 qm, akzeptieren und verlangte eine Rückerstattung in Höhe von 47.500 Euro über die gesamte Mietzeit. 

Wohnräume in allen Geschossen zählen

Die Klage blieb vor dem BGH ohne Erfolg, weil der Mietver­trag ausdrücklich vorsehe, dass die Räume in allen drei Ge­schos­sen "als Wohn­räu­me" anzusehen seien, auch die im Kel­ler. Deshalb sei von 180 qm Wohnfläche auszugehen.

Fazit: Die Miet­ver­trags­par­tei­en dürf­ten im Rah­men einer Wohn­flä­chen­ver­ein­ba­rung auch die An­rech­nung von Kel­ler­flä­chen mit un­ter­durch­schnitt­li­cher Be­leuch­tung als Wohnraum einbeziehen. Prüfen Sie ggf. Ihre Verträge und achten Sie bei der nächsten Vermietung auf diesen Punkt.

Urteil: BGH vom 22.06.2021, Az.: VIII ZR 26/20

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