Wohnflächenberechnung kann schnell fehlerhaft sein
Auch Kellerräume können für die Berechnung der Miete und bei Mieterhöhungen relevant sein. Bei der Auslegung, welche Flachen als Wohnflächen gelten, ist unbedingt auch die individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf laut BGH auch die Anrechnung von Räumen im Kellerbereich mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen.
Auch wenn nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) diese unberücksichtigt bleibt, kann der Einzelmietvertrag dies sehr wohl vorsehen. Denn es gibt zwei Wege zum Ermitteln der Wohnfläche: die DIN-Norm 277 und die WoFIV.
Unterschied machen die Kellerräume
Beide Berechnungsarten unterscheiden sich unter anderem in dem Punkt, ob Kellerräume zur Wohnfläche gehören oder nicht. Im streitigen Fall war im Mietvertrag die Größe der Wohnung über alle drei Geschosse mit „ca. 180 qm“ angegeben.
Nach einem Eigentümerwechsel und einer Mieterhöhung wollte der Mieter die Größe der Wohnung nur noch mit einer geringeren Fläche, nämlich ohne Keller mit 144 qm, akzeptieren und verlangte eine Rückerstattung in Höhe von 47.500 Euro über die gesamte Mietzeit.
Wohnräume in allen Geschossen zählen
Die Klage blieb vor dem BGH ohne Erfolg, weil der Mietvertrag ausdrücklich vorsehe, dass die Räume in allen drei Geschossen "als Wohnräume" anzusehen seien, auch die im Keller. Deshalb sei von 180 qm Wohnfläche auszugehen.
Fazit: Die Mietvertragsparteien dürften im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Kellerflächen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung als Wohnraum einbeziehen. Prüfen Sie ggf. Ihre Verträge und achten Sie bei der nächsten Vermietung auf diesen Punkt.
Urteil: BGH vom 22.06.2021, Az.: VIII ZR 26/20
