Ver­schärfte Auf­klär­ungspf­lichten für Immo­bi­li­en­ver­käufer

Immobilienverkäufer müssen ihre Käufe über wesentliche Themen (z.B. bevorstehende Kosten für die Immobilie) aktiv informieren. Es reicht nicht aus, auf einer Website oder in einer Cloud alle möglichen Informationen abzulegen und darauf zu bauen, dass der potenzielle Käufer sicherlich alles lesen wird. Werden Informationen in den Datenraum nachgeschoben, darf der Verkäufer das nicht 'klammheimlich' tun, sondern muss deutlich darauf hinweisen. Das entschied der Bundesgerichtshof.

Wichtige Unterlagen "untergeschoben"

Im verhandelten Fall ging es um den Kauf mehrerer Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex. Die Klägerin fühlte sich arglistig getäuscht, weil sie zu spät davon erfahren habe, dass hohe Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf sie zukommen könnten. 

Im Rahmen der Kaufverhandlungen hatte die Käuferin Zugriff auf einen von der Verkäuferin eingerichteten virtuellen Datenraum, der verschiedene Unterlagen zu dem Kaufobjekt enthielt. Das Protokoll von einer wichtigen Eigentümerversammlung stellte die Verkäuferin drei Tage vor Vertragsabschluss in den Datenraum. Aus Sicht der Klägerin geschah das "klammheimlich" und wurde ihr somit "untergeschoben".

BGH verschärft Informationspflichten deutlich

Das BGH-Urteil ist eine deutliche Verschärfung der Pflichten für Immobilienverkäufer. Der Verkäufer muss sicherstellen, dass der Käufer das Informationsangebot real nutzt. Wichtig sei ebenso, dass der Verkäufer über anstehende Sanierungskosten ausreichend aufgeklärt ist.

Das Oberlandesgericht Celle hatte die Verantwortung zuvor bei der Käuferin gesehen. Der BGH hob das Urteil im Wesentlichen auf. Das OLG müsse sich noch einmal den Fall vorknöpfen und prüfen, ob die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung berechtigt ist und damit der Rücktritt vom Kaufvertrag erfolgen kann.