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Vermieter müssen Drittmittel auflisten

BGH schränkt Potenzial für Mieterhöhungen nach Sanierungen ein

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Vermieter erhöhen regelmäßig nach der Durchführung bestimmter Modernisierungen der Immobilie die Miete. § 559 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch sieht dafür bis zu acht Prozent der aufgewandten Kosten vor. Der Bundesgerichtshof musste jetzt entscheiden, wie die Berechnung auszusehen hat, wenn Drittmittel, z.B. von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für eine energetische Sanierung, geflossen sind.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Potenzial für Mieterhöhungen nach Sanierungen kräftig eingeschränkt. Darum sollten alle Vermieter und Mieter das aktuelle Urteil des BGH kennen. Relevant ist das Urteil in allen Fällen, in denen die Vermieter für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Drittmittel in Anspruch genommen haben. Das Urteil betrifft aber auch Fälle, in denen die Vermieter angekündigt haben, Drittmittel in Anspruch nehmen zu wollen. 

Fördergelder immer exakt angeben

Vermieter müssen nach dem BGH-Urteil bei Mietanpassungen nach Modernisierungen die genutzten Drittmittel exakt aufschlüsseln. Tun sie das nicht, ist die gesamte Mietanpassung formell unwirksam, so der BGH. Es reicht also nicht, die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen aufzuschlüsseln. Vielmehr gilt es, genutzte Fördermittel (z.B. KfW-Zuschüsse usw.) ebenfalls exakt zu beziffern. Das gilt selbst dann, wenn der ursprünglich beabsichtigte Antrag nicht gestellt oder abgelehnt worden ist.

Begründung der Richter: Bezahlt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen mithilfe zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters, durch Leistungen eines Dritten für den Mieter oder aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund (KfW) und Ländern, verringern sich dadurch die Modernisierungskosten und in Folge davon die Mieterhöhung (§ 559a BGB). In dem Fall hatten Vermieter und Mieter über eine Modernisierungsmieterhöhung gestritten. Der Vermieter hatte zwar die Gesamtkosten der Maßnahme angegeben, Drittmittel aber nicht aufgeschlüsselt.

Fazit: Fördergelder bei Sanierungen reduzieren das Potenzial für Mietanpassungen. Vermieter müssen darum bei einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen exakt angeben, welche Fördergelder genutzt wurden. Andernfalls sind Mietanpassungen nichtig.

Urteil: BGH vom 19.7.2023, Az.: VIII ZR 416/21

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