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Langfristiger Brems-Effekt

Demographie dämpft Immobilienpreise

Älteres Ehepaar umarmt sich und stehen dabei auf einem Hügel. © skynesher / Getty Images / iStock
Die alternde Bevölkerung Deutschlands dämpft die Immobilienpreisentwicklung langfristig. Das zeigen Berechnungen des RWI. Das verändert die Rendite-Chancen mit Immobilien und den Markt dauerhaft und erheblich.

Der deutsche Immobilienmarkt bekommt ein Demographie-Problem. Die deutliche Zunahme des Anteils alter Menschen an der Population wird die Preisentwicklung der Immobilien dauerhaft bremsen. Das zeigt eine Studie des Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung (RWI, Essen). Es hat das die Angebote auf Immobilienportalen systematisch durchsucht. 

Die Erkenntnis der Forscher: Ein höherer Anteil älterer Personen in einer Gemeinde führt zu einem höheren Angebot an Immobilien. Denn das Entsparen von Vermögen betrifft im Alter auch das Wohneigentum. Erstens ist das Eigenheim für viele der größte Vermögensposten im Gesamtvermögen. Es lohnt sich also, den zu versilbern. Zweitens suchen viele Menschen im Alter kleinere Wohnungen, weil das im Alltag leichter ist. So kommen zwei Faktoren zusammen, die das Angebot an Immobilien spürbar erhöht. 

Preisverfall auf dem Land, steigende Preise in der Stadt

Die absehbare Folge ist eine Spreizung der Preise. In Zukunft werden die Preise zwischen Stadt und Land  immer stärker auseinander driften. Der Einfluss der Alterung wird erheblich. Die Verkaufsdruck aufgrund der Demographie reduziert die zu erwartende Marktpreisentwicklung um etwa 18% bis 2050 im bundesweiten Durchschnitt, so das RWI. 

Überraschend: Derzeit ist der demographische Abschlag bei Wohnungen größer als bei Einfamilienhäusern. Das zeigt eine Auswertung aktueller Immobilieninserate in 10.000 Gemeinden Deutschlands. Es steht zu vermuten, dass Wohnungen schon eher mit der Absicht des Entsparens (Verkauf) gekauft werden. Parallel dazu vermutet das RWI, dass Hauskäufer viel stärker an ihrer Immobilie hängen, sie darum viel später verkaufen.

Städte sind stabiler

In den Städten steht dem höheren Angebot durch Alterung, eine höhere Nachfrage entgegen. Dort ist der demographische Preisdruck deutlich geringer als auf dem Land. Besonders hoch wird der demographische Effekt in Wegzugs-Regionen sein. Der demographische Preisdruck wird sich in der zweiten Hälfte der 20er Jahre erheblich verschärfen. 

Fazit: Am Immobilienmarkt bekommt die Demographie einen zunehmenden Einfluss auf die Preisentwicklung. Die Alterung wird die Marktpreisentwicklung teilweise massiv negativ verzerren. Besonders hoch ist das Preis-Risiko für Eigentumswohnungen und in bereits heute strukturschwachen Regionen mit einem hohen Altersdurchschnitt.
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