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Preisgestaltung im Vorkaufsrecht

Immobilienverkäufer muss denselben Preis ansetzen

Immobilien-Verkauf. © axllll / Getty Images / iStock
Darf der Besitzer einer Mietwohnung, die er durch Verkauf in Eigentum umwandeln will, das Objekt zu unterschiedlichen Preisen anbieten? Die Begründung dafür ist einsichtig: Eine vermietete Wohnung lässt sich schwerer verkaufen als eine nicht vermietete. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste diese Streitfrage jetzt klären.

Eigentümer, die eine vermietete Wohnung zum Kauf anbieten, müssen bei der Preisgestaltung auf eine Feinheit achten. Denn Vermieter räumen ihren Mietern im Fall einer Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung vielfach ein Vorkaufsrecht ein. Einen anderen Preis dürfen sie ihnen aber nicht anbieten. Der Immobilienverkäufer muss die Konditionen für alle Kaufinteressenten gleich halten. 

Mieter, die beim Verkauf ihrer Wohnung von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, dürfen nicht schlechter gestellt sein als der Kaufinteressent auf dem freien Markt. Ein Verkaufsangebot, das darauf hinausläuft, dass der Mieter einen höheren Preis zahlt, sei unzulässig, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Das Vorkaufsrecht kommt ins Spiel, wenn der Eigentümer einer Immobilie die Wohnungen von Miet- in Eigentumswohnungen umwandelt. 

Vermiete Wohnung kann nicht preiswerter sein

In diesem Fall kann sich der Mieter überlegen, ob er beim neuen Eigentümer weiter zur Miete wohnen oder die Wohnung selbst erwerben will. Entscheiden muss er sich dabei erst, wenn der Kaufvertrag mit dem potenziellen Käufer steht. Erst dann entscheidet der Mieter, ob er zu denselben Konditionen in den Vertrag einsteigt. 

Eine Berliner Mieterin hatte so ihr Vorkaufsrecht genutzt. Für die unsanierte 47-Quadratmeter-Wohnung sollte sie mehr als 163.000 Euro zahlen. Laut Kaufvertrag hätte der andere Käufer die Wohnung aber für 147.000 Euro bekommen, falls sie noch vermietet sein sollte. Der BGH entschied jetzt, dass die Mieterin die Wohnung zum niedrigen Preis kauf kann.

Fazit: Verkäufer sollten auf dieses Detail achten. Mieter mit Vorkaufsrecht müssen sich erst entscheiden, wenn ein konkreter Kaufvertrag vorliegt. Sie müssen nicht mehr zahlen als ein Kaufinteressent auf dem freien Markt.

Urteil: BGH vom 23.2.2022, Az.: VIII ZR 305/20

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