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Bewegter Immobilienmarkt

Kurzlaufende Immobilien-Investments als Chance

© Gerhard Seybert / Fotolia
Immobilien gelten seit Dekaden als beständige Investitionsmöglichkeit, sowohl für institutionelle Investoren als auch für private Anleger. Im Herbst 2022 fragen sich viele, inwieweit Immobilien noch ein gutes Investment sind. Denn auch diese Anlageklasse, eine der stabilsten Asset-Klassen überhaupt, wird durch die Veränderungen im Markt – steigende Zinsen, Inflation, Materialengpässe – beeinflusst.

Doch auch in diesen turbulenten Zeiten gibt es weiterhin gute Renditemöglichkeiten, die in Einklang mit den eingegangenen Risiken stehen. Insbesondere Investments in Immobilienfinanzierungen bieten Chancen – und den Vorteil, sich nicht langfristig binden zu müssen. Anleger sollten dabei aber genau hinsehen, Anbieter und Rahmenbedingungen prüfen und das eigene Investitionsportfolio diversifizieren. 

Vielfältige Investitionsmöglichkeiten am Immobilienmarkt

Zunächst ist es hilfreich, sich einen Überblick zu verschaffen, welche Investmentmöglichkeiten es grundsätzlich im Bereich Immobilien gibt – und wo Chancen, aber auch Risiken liegen. 

1. Immobilie kaufen & vermieten

In der Regel handelt es sich bei einem Immobilienkauf um direkten Eigentumserwerb mit dem Ziel der Vermietung und/oder einem späteren Verkauf. Hier stellt sich die Frage, wie gut Renditen über langfristige Mietverträge gesichert werden können und welche Erwartungen an die Verkaufspreise am Ende einer Laufzeit gestellt werden. Der Nutzungszweck und die Lage spielen dabei eine entscheidende Rolle, zunehmend auch die Aspekte Nachhaltigkeit und Energieverbrauch. Der Neuerwerb einer Top-Immobilie bindet allerdings trotz teilweise bereits fallender Preise ein hohes (Eigen-) Kapital – und das langfristig. Die Kosten für Instandhaltung, Betreuung und Verwaltung der Immobilie müssen zudem einkalkuliert werden.

2. Geschlossene oder offene Immobilienfonds

Über geschlossene Immobilienfonds wird Kapital für ein spezifisches Projekt oder für ein definiertes Spektrum an Immobilienarten gesammelt. Ist der avisierte Höchstbetrag erreicht, wird der Fonds geschlossen. Risiken liegen bei geschlossenen Immobilienfonds unter anderem in der eingeschränkten Diversifikation aufgrund der limitierten Anzahl an Objekten. Über offene Immobilienfonds werden hingegen bei konstantem Mittelzufluss kontinuierlich neue Immobilien angekauft. Typische Assetklassen sind Büro-, Lager- und Logistik- sowie Gewerbeimmobilien. Es können Beträge bereits unter einhundert Euro investiert werden. Die Mindestlaufzeit für ein Investment beträgt zwei Jahre, die Kündigungsfrist 12 Monate. In beiden Anlageformen ergibt sich die Rendite aus der Vermietung und/oder dem Verkauf der Immobilien.

3. Immobilienaktien und REITs

Einige Immobilienunternehmen sind an der Börse notiert – Anleger können in diese Werte investieren, genau wie in andere Aktiengesellschaften auch. Hierfür ist es notwendig, sich mit jedem einzelnen Unternehmen und dessen Tätigkeitsschwerpunkt intensiv zu beschäftigen. Eine besondere Ausprägung der Immobilien-AG sind REITs (Real Estate Investment Trusts), die den überwiegenden Teil ihres Kapitals (mind. 75%) in Immobilien oder Grundstücke investieren und den Großteil der Gewinne (mind. 85%) an Anleger ausschütten müssen. Sowohl bei Immobilienaktien als auch bei REITs besteht ein Kursrisiko.

4. Investments in Immobilienfinanzierungen

Bei Investitionen in Immobilienfinanzierungen handelt es sich um Mezzanine-Kapital in Form eines Nachrangdarlehens oder einer Teilkreditforderung für Projektentwickler. Diese erweitern damit ihre Eigenmittel oder ersetzen sie teilweise für die Realisierung von Neubauprojekten im Zeitraum zwischen bereits erfolgter Baugenehmigung und Veräußerung. Anleger können sich in Form von Crowdinvestments oder Club Deals an der Finanzierung unterschiedlicher Projekte mit Laufzeiten von in der Regel ein bis vier Jahren und mit Beträgen ab ein paar hundert Euro beteiligen. Aus Anlegersicht ist es wichtig darauf zu achten, dass vermittelnde Plattformen die Bauprojekte und Projektentwickler umfassend analysieren und alle Angaben inklusive Risiken transparent beschreiben.

Veränderungen am Immobilienmarkt: Bewertung der wichtigsten Faktoren

Der Immobilienmarkt steht derzeit vor größeren Veränderungen, deren Ausmaß sich in Teilbereichen sehr gut fassen lässt. Mit Blick auf die sich abzeichnenden ökonomischen Herausforderungen, die bis in die Jahre 2023 und 2024 reichen dürften, bleiben jedoch viele Fragen offen.

Bis zum Beginn des Krieges von Russland gegen die Ukraine Ende Februar 2022 war der Immobilienmarkt in Deutschland – nahezu über alle Immobiliensegmente hinweg – gekennzeichnet durch gute bis sehr gute Aussichten. Es zeichneten sich allenfalls leichte Eintrübungen am Horizont ab. Getrieben von einer Niedrigzinspolitik der Zentralbank, dem Umfeld eines nahezu ein Jahrzehnt andauernden starken Wirtschaftsbooms und einer positiven Grundstimmung in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft, spiegelte der deutsche Immobilienmarkt die Robustheit dieser Welt wider. 

Paradigmenwechsel

Die hohe Nachfrage nach eigengenutztem wie auch fremdvermietetem Wohnraum, motivierte Unternehmer zu Neubau-Projektentwicklungen, die staatlich gefördert zudem zur Optimierung der energetischen Gesamtbilanz beitrugen. Die Finanzierungsbereitschaft von Banken war hoch. Dies ist nunmehr deutlich verändert. Dabei ist der Ukraine-Krieg allerdings eher ein Katalysator der Entwicklungen, die sich bereits 2021 ankündigten. So lag die Inflation schon 2021 mit 3,1% über dem Stabilitätsziel der EZB von 2% pro Jahr. 

Zinsen, Inflation, Materialengpässe, aber auch Nachhaltigkeit und ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance) werden als Faktoren den Immobilienmarkt auf längere Sicht prägen. Auch das sollte von Anlegern berücksichtigt werden.
  • Zinsen: Die Nullzinspolitik der EZB gehört der Vergangenheit an. Die niedrigen Zinsen trieben über viele Jahre den Immobilienboom mit an. Steigende Zinsen isoliert betrachtet dürften die Nachfrage im Wohnsegment sinken lassen, was wiederum auf Preise zurückwirkt. Für Anleger bedeuten steigende Zinsen zudem, dass andere Sparformen wie Anleihen oder Festgeld attraktiver werden. Aus Marktsicht ist festzustellen, dass durch die Zinspolitik zwar in einigen Immobiliensegmenten Preise sinken könnten. Aber vor allem in begehrten Lagen und bei nachgefragten Nutzungsformen, wie zum Beispiel Pflegeimmobilien, dürften die Preise weiterhin stabil bleiben. 
  • Inflation: Die Inflation ist 2022 mit Vehemenz zurückgekehrt. Ähnlich wie bei den Zinsen führt die Inflation nicht zu einer eindeutigen Wirkung auf den Immobilienmarkt. Auf der einen Seite bedeutet im historischen Rückblick eine stark anziehende Inflation eine Flucht in Sachwerte – also auch Immobilien. Auf der anderen Seite wird es auch im Immobiliensegment herausfordernder, eine Rendite mindestens in Höhe des Inflationsausgleichs zu erzielen. 
  • Materialengpässe: Materialengpässe machen sich auch im Immobiliensektor bemerkbar. Die Entwicklungen sind jedoch sehr dynamisch und zum Teil gegenläufig. So sind etwa auf dem Holzmarkt die Preise inzwischen wieder im Rückgang begriffen, vor allem, weil viele Bauvorhaben bereits zurückgestellt wurden. Dagegen bleiben Preise für Stahl, Beton oder Dämmmaterialien auf einem sehr hohen Niveau, was Bauprojekte verteuert. Für Projektentwickler bedeutet dies, entweder auf einen Teil der Marge zu verzichten oder höhere Materialpreise an Käufer weiter zu geben. Hier dürfte es ebenfalls auf die Attraktivität von Lage und Nutzungsart ankommen. Gewinner sind in diesen Zeiten Projektentwickler mit hoher Wertschöpfungstiefe im eigenen Hause gegenüber den Unternehmen, die Leistungen in hohem Maße ausgelagert haben. 
  • Nachhaltigkeit und ESG: Die Diskussion um die Nachhaltigkeit von Immobilien und deren Beitrag zur CO2-Bilanz ist unumkehrbar. Institutionelle Immobilieninvestoren richten ihre Portfolios konsequent auf die unter dem Begriff ESG subsumierten Anforderungen aus. Ein Ignorieren der Thematik wird langfristig Nachteile in der Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital sowie der Vermietung und der Veräußerung der Objekte mit sich bringen. Eigennutzer sind künftig stärker darauf bedacht, steigende Mietnebenkosten zu umgehen – entweder durch eine energetische Optimierung des Altgebäudes oder einen Umzug in eine bereits optimierte Wohneinheit. In Ballungsräumen bestehen für Neubauten daher unverändert gute Renditechancen. 

Hohe Nachfrage nach Wohn- und Pflegeimmobilien

Beim Blick auf die Immobiliensegmente zeigt sich, wo künftig noch besondere Chancen liegen. Bei Wohnimmobilien besteht nach wie vor ein starker Nachfrageüberhang. Insbesondere in den Großstädten und Metropolen wie Berlin, Hamburg und München fehlt es an Wohnungen. 

Die Nachfrage nach Pflege- und Seniorenwohnungen wird aufgrund des demografischen Wandels und der zunehmend älteren Gesellschaft weiter beflügelt. Oftmals werden Pflegeimmobilien an Fondsgesellschaften im Globalverkauf veräußert, was eine gewisse Absatzsicherheit darstellt. 

Differenziertes Bild bei Gewerbe- und Büroimmobilien

Auf dem Markt für Gewerbe- und Büroimmobilien stehen sich zum einen die Reduzierung des Flächenbedarfs durch flexible Arbeitsmodelle und zum anderen weitläufige Räumlichkeiten mit Arbeitskomfort gegenüber. Die Renditechancen sind im Einzelfall sehr differenziert und individuell zu analysieren. 

Abgesehen von den Immobiliensegmenten ist der Fokus auf den Immobilienlebenszyklus wichtig, um Chancen zu erkennen. Hier liegt die größte Wertschöpfung nach wie vor in der Projektentwicklung, also in der Entwicklung einer Projektidee für eine vorhandene Fläche beziehungsweise in der Schaffung von Baurecht für noch nicht zur Bebauung vorgesehene Flächen. In der so erzielten Aufwertung der Flächen und der anschließenden Bebauung bestehen in der Regel größere Gewinnpotenziale als in der Vermietung und der späteren Veräußerung der Bestandsimmobilie. In dieser Phase können auch Privatanleger mitverdienen.

Investments in Immobilienfinanzierungen: Vorteile und Potenzial

Investments in Immobilienfinanzierungen in Form von Crowdinvestments oder Club Deals sind für Anleger im aktuellen Umfeld besonders attraktiv. Sie bieten einige Vorteile, darunter insbesondere gute Renditechancen, kurze Laufzeiten und die Möglichkeit einer Streuung über verschiedene Objekte hinweg. 
  • Die Renditechancen sind deshalb gut, weil die größte Wertschöpfung bei Immobilien nach wie vor in der Entwicklungsphase liegt. Zudem wird die Finanzierungsnachfrage seitens der Projektentwickler künftig weiter steigen. Denn viele Banken werden bei der Kreditvergabe restriktiver und erwarten einen höheren Eigenkapitaleinsatz der Projektentwickler. Diese gestiegenen Ansprüche der Banken können durch Einbindung von Mezzanine-Finanzierungen durch Anleger erfüllt werden, die wiederum gute Renditechancen suchen. Im Gegenzug für das Kapital der Anleger sind Projektentwickler bereit, den Investoren für einen begrenzten Zeitraum einen guten Zinssatz zu zahlen. Für Anleger sind hier je nach Angebot – bei Crowdinvestment mit Beträgen zwischen 500 und 25.000 Euro oder Club Deal ab 50.000 Euro – zwischen fünf und acht Prozent Zinsen möglich.
  • Weil Geldanlagen in Immobilienfinanzierungen ihren Fokus auf dem Zeitraum zwischen erfolgter Baugenehmigung und der Veräußerung des Projekts haben (Phase der Projektrealisierung), sind überschaubare Laufzeiten von ein bis vier Jahren möglich. 
  • Ein weiterer Vorteil ist zudem die Möglichkeit, innerhalb dieser Anlageklasse diversifizieren zu können. So können Anleger unterschiedliche Finanzierungen – etwa nach Nutzungsart der Immobilien, Projektentwicklern und Standorten – zu einem Portfolio kombinieren. Da ein Investment in Immobilienfinanzierungen bereits mit geringen Beträgen möglich ist, können Anleger das Vermögen unkompliziert auf viele unterschiedliche Projekte verteilen. 

Qualitätsprüfung ist das A und O

Bei Investments in Immobilienfinanzierungen kommt es wesentlich darauf an, die Qualität der zugrundeliegenden Projekte intensiv zu analysieren. Fünf Kriterien sind dafür ausschlaggebend:

  • Ist das Projekt mit der Nutzung am richtigen Standort angesiedelt?
  • Sind die Baukosten vertraglich gesichert und enthält die Kalkulation Reserven?
  • Ist der Verkauf des Projektes bereits vertraglich gesichert (bei Einzelverkauf mit einer angemessenen Vorverkaufsquote oder durch einen Vorvertrag für einen Globalverkauf)?
  • Ist die Gesamtfinanzierung der Maßnahme neben den Mezzanine-Mitteln durch eine Bank und Eigenmittel gesichert?
  • Verfügt der Projektentwickler über eine ausreichende Qualifikation und Historie, die ihn zur Umsetzung der Transaktion befähigt, und sind die wesentlichen Projektpartner wie Bauunternehmen dafür qualifiziert?
Für Anleger sollten seitens einer vermittelnden Plattform die Informationen inklusive Chancen und Risiken transparent und verständlich aufbereitet sein, um eine gute Investitionsentscheidung treffen zu können. Die meisten Plattformen bieten zudem die Möglichkeit, offene Fragen direkt zu klären.

Der Autor:

Volker Wohlfarth ist geschäftsführender Gesellschafter bei zinsbaustein.de. Unter dem Motto „Begeisterung ist das Prinzip aller Möglichkeiten“ treibt er gemeinsam mit rund 30 Kolleg*innen die Weiterentwicklung der digitalen Plattform voran. Er verfügt über langjährige Führungserfahrung in der Immobilien- und Internetbranche, u.a. ImmoScout24, erento, Toshiba und eBay.    

zinsbaustein.de ist die kuratierte Investment-Plattform für ausgewählte Immobilien-Geldanlagen. Private Anleger können sich ab 500 Euro bis 25.000 Euro an der Finanzierung von Bauprojekten beteiligen. Vermögende Anleger und semi-institutionelle Investoren wie auch Family Offices erhalten Zugang zu Investitionen ab 50.000 Euro in Club Deals oder exklusiven Privatplatzierungen.

Kontakt

  • Linienstraße 144
  • 10115 Berlin
  • T.: 030 / 346557030
  • M: volker.wohlfarth@zinsbaustein.de
  • www.zinsbaustein.de

Fazit: Der Blick auf die Anlagemöglichkeiten im Immobiliensektor sollte wieder differenzierter werden. Renditechancen gibt es weiterhin, auch wenn die Herausforderungen in einigen Anlagesegmenten steigen dürften. Mit Investments in Immobilienfinanzierungen können innerhalb des Immobiliensektors Risiken gestreut werden, etwa nach Lage, Nutzungsarten oder auch Laufzeiten.

Im Rahmen der kurzen Laufzeit von ein bis vier Jahren erzielen Investitionen in Immobilienfinanzierungen Renditen beziehungsweise Zinsen, die auf Jahressicht mindestens einen Inflationsausgleich ermöglichen. Sie geben zudem Spielraum, Anlageentscheidungen bei Rückzahlung auf die dann gegebenen Marktsituationen anzupassen, ohne sich langfristig an diese Anlageklasse gebunden zu haben.

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