Schätzung der Wärmemenge ist erlaubt
Erweisen sich die Wärmemengenzähler nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung als defekt, ist zwischen Vermieter und Mieter Streit programmiert. Denn oft wird der Defekt erst nach langer Zeit und großen Abweichungen in der Jahresabrechnung festgestellt. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, wie dann in der Abrechnung zu verfahren ist.
Vermieter dürfen Heizkosten schätzen
Vermieter dürfen in solchen Fällen den Verbrauch und somit die Heizkosten auch anhand anderer Gebäude schätzen. Der BGH hält eine solche Schätzung für rechtmäßig, wenn für die Ermittlung passende Kriterien (z. B. Bausubstanz, Nutzungsintensität) herangezogen werden. Diese Kriterien sind laut BGH maßgeblich. Nicht relevant ist dagegen, in welchem Gebäude eine Vergleichswohnung liegt.
Der Streitfall spielte sich in einer Mainzer Dachgeschosswohnung ab. Dort war beim Einzug der Mieterin der Wärmemengenzähler kaputt. Nachdem sie die Abrechnung für drei Jahre bemängelt hatte, stellte der Vermieter den Fehler fest und ersetzte den Zähler. Aber auch die neue Messstelle erfasste die verbrauchte Wärme nicht korrekt und war deshalb auszutauschen.
Ersatzkriterien ermöglichen Schätzung
In seinen korrigierten Betriebskostenabrechnungen schätzte der Vermieter die verbrauchte Wärmemenge und somit die Heizkosten anhand von vergleichbaren Wohnungen im selben Gebäude, aber auch in anderen Häusern. Insgesamt sollte die Mieterin Betriebskosten für vier Jahre in Höhe von knapp 1.000 Euro nachzahlen.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Mainz wiesen die Klage des Eigentümers ab. Erst vor dem BGH hatte er Erfolg. Da die Verbrauchsmenge nicht korrekt erfasst werden konnte, habe der Hauseigentümer den Verbrauch zu Recht nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizKV) geschätzt. Diese Vorschrift habe zum Ziel, den Verbrauch anhand von Ersatzkriterien zu schätzen, um die Interessen beider Parteien zum Ausgleich zu bringen.
Fazit: Vermieter können bei defekten Wärmemengenmessgeräten die Heizkosten auch anhand der Verbrauchsmengen von Räumen ermitteln, die in anderen Gebäuden liegen.
Urteil: BGH vom 27.10.2021, Az.: VIII ZR 264/19
