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Lösung bei defekten Wärmemengenzählern

Schätzung der Wärmemenge ist erlaubt

Heizungsthermostat, darunter Geldscheine. (c) Thomas Kaltenbach / Panthermedia
Wasserzähler und Wärmemengenzähler unterliegen dem Maß- und Eichgesetz. Deshalb sind sie alle fünf Jahre auszutauschen. Trotz dieser regelmäßigen Wartung können die Messgeräte defekt sein. Wie der Eigentümer in diesem Fall eine ordentliche Abrechnung hinbekommt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) geklärt.

Erweisen sich die Wärmemengenzähler nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung als defekt, ist zwischen Vermieter und Mieter Streit programmiert. Denn oft wird der Defekt erst nach langer Zeit und großen Abweichungen in der Jahresabrechnung festgestellt. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, wie dann in der Abrechnung zu verfahren ist. 

Vermieter dürfen Heizkosten schätzen

Vermieter dürfen in solchen Fällen den Verbrauch und somit die Heizkosten auch anhand anderer Gebäude schätzen. Der BGH hält eine sol­che Schät­zung für recht­mä­ßig, wenn für die Er­mitt­lung passende Kri­te­ri­en (z. B. Bau­sub­stanz, Nut­zungs­in­ten­si­tät) herangezogen werden. Diese Kriterien sind laut BGH ma­ß­geb­lich. Nicht relevant ist dagegen, in wel­chem Ge­bäu­de eine Ver­gleichs­woh­nung liegt. 

Der Streitfall spielte sich in einer Main­zer Dach­ge­schoss­woh­nung ab. Dort war beim Ein­zug der Mie­te­rin der Wär­me­men­gen­zäh­ler ka­putt. Nach­dem sie die Ab­rech­nung für drei Jahre be­män­gelt hatte, stell­te der Ver­mie­ter den Feh­ler fest und er­setz­te den Zäh­ler. Aber auch die neue Messstelle er­fass­te die ver­brauch­te Wärme nicht kor­rekt und war deshalb aus­zutauschen. 

Ersatzkriterien ermöglichen Schätzung

In sei­nen kor­ri­gier­ten Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen schätz­te der Ver­mie­ter die ver­brauch­te Wärme­men­ge und somit die Heizkosten an­hand von ver­gleich­ba­ren Woh­nun­gen im sel­ben Ge­bäu­de, aber auch in an­de­ren Häu­sern. Ins­ge­samt soll­te die Mie­te­rin Be­triebs­kos­ten für vier Jahre in Höhe von knapp 1.000 Euro nach­zah­len. 

So­wohl das Amts­ge­richt als auch das Land­ge­richt Mainz wie­sen die Klage des Eigentümers ab. Erst vor dem BGH hatte er Erfolg. Da die Ver­brauchs­men­ge nicht kor­rekt er­fasst wer­den konn­te, habe der Haus­ei­gen­tü­mer den Ver­brauch zu Recht nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Heiz­kos­tenverordnung (HeizKV) ge­schätzt. Diese Vor­schrift habe zum Ziel, den Ver­brauch an­hand von Er­satz­kri­te­ri­en zu schät­zen, um die In­ter­es­sen bei­der Par­tei­en zum Aus­gleich zu brin­gen.

Fazit: Ver­mie­ter können bei defekten Wärmemengenmessgeräten die Heiz­kos­ten auch an­hand der Verbrauchsmengen von Räu­men er­mit­teln, die in an­de­ren Ge­bäu­den lie­gen.

Urteil: BGH vom 27.10.2021, Az.: VIII ZR 264/19

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