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Wie man eine Immobilie erwerben sollte

Selbst oder fremd finanzieren?

Patentantworten zur Frage wie man eine Immobilie finanzieren sollte, gibt es nicht. Anleger erwerben in Zeiten niedriger Zinsen gern Immobilien per Bankdarlehen. Doch diese Finanzierungsmethode hat ihre Tücken.

Angesichts der Eurokrise und niedriger Zinsen legen sich immer mehr Deutsche eine Immobilie zu. Deren Preise steigen – gleichzeitig droht Inflation. Der Zeitpunkt, Schulden zu machen, scheint deshalb ideal zu sein. Doch in der Praxis erweist sich der Kauf einer Immobilie nicht immer als die beste Lösung.

Ein Fall aus der Praxis

Kurt Glücklicher ist 63 Jahre alt und steht kurz vor dem Ruhestand. Finanziell geht es ihm gut. Sein Unternehmen hat über viele Jahre Gewinne erwirtschaftet. Sein Privatvermögen umfasst Depots und Tagesgeldkonten im Wert von gut 6 Mio. Euro. Hinzu kommen der Unternehmenswert und sein Eigenheim.

Die Hälfte des liquiden Vermögens liegt in einem konservativ ausgerichteten Wertpapierdepot, das 3,5% jährlich vor Steuern erwirtschaftet. Die andere Hälfte dümpelt auf Tagesgeldkonten. Die Verzinsung von derzeit 1,1% ist dem Unternehmer zu wenig. Daher fragt er seinen Vermögensberater, ob er in diesen „unsicheren Zeiten" sein Geld nicht besser in einer Immobilie anlegen soll. Ein Angebot in Berlin hat er schon: ein Mietshaus mit zwölf Zwei- beziehungsweise Dreizimmerwohnungen.

Lage und Grundriss zeigen, dass das Objekt hochwertig ist. Aber es ist kein Schnäppchen. Die Immobilie soll 1,58 Mio. Euro kosten, die Jahreseinnahmen des vermieteten Gebäudes liegen bei 70.170 Euro netto. Die Mietrendite beträgt 4,4%, unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten 4,2% pro Jahr. Eine überdurchschnittliche Rendite lässt sich nur durch Mietsteigerung und Wertentwicklung erzielen. Aber Glücklicher reichen die 4,2%. Er erwirbt das Objekt als solides Zinshaus.

Die Frage nach der Finanzierung

Um die Rendite zu optimieren, suchen Glücklicher und sein Berater nach der besten Finanzierungslösung. Mit oder ohne Fremdkapital? Für ein Bankdarlehen spricht vor allem der niedrige Zinssatz. Für jährlich 3,15% könnte der Unternehmer das Objekt zehn Jahre lang finanzieren. Bis zu zwei Drittel des Kaufpreises würde ihm die Bank als Kredit geben. Ihn könnte er mit jährlich ein oder mehr Prozent tilgen oder am Ende der Laufzeit.

Die Renditerechnung sieht dann so aus: Die jährliche Zinsbelastung beträgt 33.180 Euro, von den Mieten bleiben also 36.990 Euro übrig. Die Eigenkapitalrendite stiege auf jährlich 7%. Das macht aber nur Sinn, wenn das „gesparte" Eigenkapital eine höhere Rendite als die 3,15% erzielt, die er an Kreditzinsen zu zahlen hat. Das ist im aktuellen Umfeld nicht ohne Risiko, aber mit einer defensiven Anlage durchaus erreichbar.

Zieht Glücklicher die Einkommenssteuer mit ins Kalkül, wird die Fremdfinanzierung noch attraktiver. Der Unternehmer zahlt nämlich den hohen Steuersatz von 42%. Für seine private Kapitalanlage werden nur 25% Abgeltungssteuer fällig. Folge: Die Steuerersparnis ist bei der Finanzierung höher als die Steuerbelastung auf die Kapitalanlage. Erzielt die Anlage mindestens 2,5% im Jahr vor Steuern, ist Glücklicher schon auf der Gewinnerseite. Alles spricht also für die Finanzierung.

Relation zwischen Einnahmen und Zinsen

Doch Rendite ist nicht alles. Auch die Risiken einer Fremdfinanzierung müssen bedacht werden. Was ist, wenn sich die Eurokrise verschärft? Die Bank wird stets auf der Zahlung der Zinsen bestehen. Ökonomische Turbulenzen und hohe Inflation könnten zu Mietausfällen führen. Daher muss das Verhältnis von Zinszahlungen und Mieteinnahmen stimmen: Für die Bankzinsen gehen 48% der Mieteinkünfte drauf. Fallen sie um die Hälfte, deckt der Rest gerade noch den Zinsdienst.

Dem Unternehmer wird klar, dass er die Kreditquote nicht ausreizen darf. Er wird 40% des Immobilienvolumens fremd, den Rest mit eigenem Geld finanzieren. Dann beträgt die Rendite auf das eingesetzte Kapital immer noch 5,3%. Für ihn ist damit die Vermögensstrategie ausreichend optimiert. Als Jahresüberschuss bleiben bei dieser Variante gut 50.000 Euro vor Steuern. Jetzt könnten die Mieteinnahmen sogar um 70% fallen. Selbst dann könnte Glücklicher die Zinsen noch bedienen.

Angesichts des niedrigen Zinsniveaus entscheidet sich der 63-Jährige für eine 10-jährige Zinsbindung. Zwar läge bei einem flexiblen Euribor-Darlehen der Zins derzeit bei nur 1,5%. Doch ein Anstieg würde den Vorteil wieder zunichte machen. In zehn Jahren will Glücklicher endgültig in den Ruhestand gehen. Dann will er schuldenfrei sein. Das passt zu seiner Lebensplanung.

Fazit: Beim Erwerb vermieteter Immobilien lohnt es sich, die derzeit günstigen Darlehenszinsen zu nutzen. Aber die Gesamtstrategie muss stimmen – und alle Notfallszenarien sollten bedacht sein.

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