Stadtnahe Randlagen holen auf

Bei Eigentumswohnungen sind die Preisunterschiede zwischen Innenstadtlagen und Randbezirken so groß wie schon lange nicht. Gegenüber den 90er Jahren haben sich die Unterschiede gewaltig ausgeweitet. Das zeigt eine Auswertung des German Real Estate Index (Greix). Der wird vom Institut für Weltwirtschaft (IfW, Kiel) berechnet. Für den Index werden die notariell beglaubigten Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ausgewertet. Die meisten anderen Immobilienindizes nutzen Angebotspreise.

Die Differenz ist erheblich und geht vor allem auf die besonders kräftig gestiegenen Preise in den Innenstadtlagen zurück. Im Durchschnitt kosten Wohnungen in den Innenstädten das 1,7-Fache von Randlagen. In Köln, Hamburg, Berlin und Frankfurt sind Innenstadtlagen fast doppelt so teuer wie Randlagen. In Leipzig ist die Differenz (1,5) etwas geringer und n Stuttgart sind die Preisunterschiede am geringsten (1,3). In den 90er und frühen 2000er Jahren lag die Differenz etwa beim Faktor 1,4.

Preisunterschiede werden sich einebnen

Die Preisunterschiede werden in Zukunft wieder schrumpfen. Wir erwarten, dass vor allem die Randlagen aufholen werden. Die Preise von Immobilien dort werden schneller steigen als in den Zentren der Städte. Die scheinen insgesamt ausgereizt zu sein. Das untermauern die Preisrückgänge der vergangenen Monate. Die Preise in zentralen Lagen sind dabei deutlich stärker zurückgegangen als in den Randbezirken. 

Hintergrund: Der Zuzug in die Städte setzt sich fort, aber das Preisniveau ist in den Zentren so hoch, dass sie auch für Gutverdiener teilweise nicht mehr erschwinglich sind. Das könnte sich bei sinkenden Zinsen wieder etwas ändern. Immobilien in stadtnahen Randlagen werden aber noch geraume Zeit relativ attraktiver sein. Die Nachfrage wird noch geraume Zeit die Randlagen bevorzugen, zumal wir nicht mit vielen Zinssenkungen rechnen.  

Preisannäherung funktioniert nicht bei starker sozialer Segregation

Wichtig ist allerdings ein genauer Blick auf das soziale Milieu. In Städten mit starker sozialer Segregation werden die Randviertel preislich kaum aufholen. Wenn in einem Rand-Viertel vor allem Geringverdiener wohnen, wird dort auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nur geringfügig steigen. Eine Untersuchung des Wissenschaftszentrums Berlin (WZB) zeigt, dass davon vor allem die Städte in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet betroffen sind. Aussichtsreiche Randlagen zeichnen sich aus durch eine Mischung aus Bevölkerungsgruppen, Familien, Singles mit mittleren und höheren Einkommen.