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Langjährige Duldung der Untervermietung ist ein Risiko

Vermieter verlieren Kündigungs-Optionen

Mietvertrag. © Stockfotos-MG / stock.adobe.com
Mieter haben keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung der gesamten Wohnung. Aber was ist, wenn eine Untervermietung schon 18 Jahre lang geduldet wird? Rechtfertigt die jahrelang gelebte Praxis einen Anspruch auf eine Untervermietung? Das Landgericht (LG) Berlin hat das jetzt entschieden. Der Knaller: Das Urteil hat sogar Auswirkungen bei einem Eigentümerwechsel

Vermieter und Käufer vermieteter Objekte aufgepasst: Dulden Sie über viele Jahre eine nicht ausdrücklich genehmigte Untervermietung, dann verlieren Sie Kündigungsoptionen. Das hat das Landgericht Berlin entschieden. Die Kammer wies darauf hin, dass der Vermieter das von der Mieterin gelebte Nutzungsmodell seit 18 Jahren kannte und es widerspruchslos hingenommen hatte. Eine zeitlich unbeschränkte Untervermietung der ganzen Wohnung sei im Übrigen von der mietvertraglichen Untervermietungserlaubnis gedeckt. 

Räumungsklage geht ins Leere

Aufgrund der langjährigen Duldung kann der Vermieter dann nicht mehr wegen einer unbefugten Überlassung fristlos kündigen. Denn die Regelung zur Untervermietung enthält keine Beschränkung in zeitlicher Hinsicht. Es sei auch nicht geregelt gewesen, dass sich die Untervermietung nur auf einen Teil der Wohnung erstrecken dürfe oder ein berechtigtes Interesse der Mieterin für die Untervermietung vorliegen müsse. Mit der Duldung der Untervermietung habe der Eigentümer seine Zustimmung gegeben.


Fazit: Duldet der Vermieter eine langjährige Untervermietung ist eine ordentliche und fristlose Kündigung unwirksam. Der Knaller: Nach Ansicht des Gerichts geht diese Duldung aber auch auf einen Käufer einer Immobilie über. In dem Streitfall hatte der neuer Vermieter nach einem Eigentümerwechsel Räumungsklage wegen unbefugter Überlassung der ganzen Wohnung erhoben. Die wurde abgeschmettert.

Urteil: LG Berlin vom 11.10.2022, Az.: 67 S 111/22

Hinweis: Käufer sollten vor Vertragsunterzeichnung unbedingt Einblick in die Mietverträge und die realen Mietgegebenheiten nehmen. Bei langjährig geduldeten Untervermietungen ist Vorsicht angezeigt. Eine Räumung dürfte schwer werden.

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