Wenn der Mietspiegel die Abschreibung gefährdet
Der steuerlichen Anerkennung eines Mietvertrags steht es nicht entgegen, wenn eine niedrigere als die ortsübliche Miete vereinbart wurde. Der Vermieter darf die Kosten für die vermietete Wohnung wie z.B. Gebäudeabschreibungen, Schuldzinsen, Renovierungs- und Nebenkosten usw. allerdings nur dann voll absetzen, wenn er mindestens 66% (bis 2020: 66%; ab 2021: 50%) der „ortsüblichen Miete“ nimmt.
Unter der „ortsüblichen Miete“ versteht der BFH die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Dies unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umlagefähigen Kosten.
Vermietung an die Tochter
Im Urteilsfall vermietete der Kläger eine von ihm im Jahre 2011 erworbene 57 qm große Eigentumswohnung mit Einbauküche im ersten Obergeschoss eines Hauses seit dem 1.6.2015 an die Tochter zu einem Mietpreis in Höhe von monatlich 300 EUR zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 70 EUR.
Er vermietete zudem eine ebenfalls 57 qm große, mit einer Einbauküche ausgestattete Wohnung im 2. Obergeschoss desselben Gebäudes an einen Fremdmieter. Der Mietzins lag monatlich bei 500 EUR zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 78 EUR.
Finanzgericht ermittelt "ortsübliche Marktmiete" laut BFH fehlerhaft
Das Finanzgericht hat die ortsübliche Marktmiete nicht mit Hilfe des vorhandenen örtlichen Mietspiegels ermittelt. Es hat den qualifizierten örtlichen Mietspiegel rechtsfehlerhaft außer Betracht gelassen und stattdessen die ortsübliche Marktmiete nur unter Heranziehung der Miete für die an den Fremdmieter im selben Haus vermietete Wohnung gleicher Art, Größe und Ausstattung ermittelt.
Das geht nicht, dazu hätten mindestens drei Vergleichswohnungen nach Adresse, Lage und Stockwerk benannt werden müssen, eine reicht nicht. Soweit der BFH früher einmal eine vergleichbare, im gleichen Haus liegende, fremdvermietete Wohnung als Maßstab für die Ortsüblichkeit als ausreichend angesehen hat, hält er daran ausdrücklich nicht mehr fest.
Mietspiegel muss substantiiert sein
Der örtliche Mietspiegel kann allerdings ausnahmsweise nicht zugrunde gelegt werden, wenn er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wird. Oder wenn er an substantiellen Defiziten in der Datenerhebung leidet. Oder wenn er aus sonstigen substantiierten Gründen einen mangelhaften Erkenntniswert hat und daher im Einzelfall kein realitäts- und sachgerechtes Bild über die ortsübliche Marktmiete vergleichbarer Wohnungen wiedergibt, so der BFH.
Entsprechendes gilt bei Sonderobjekten, die nicht dem im Mietspiegel definierten Anwendungsbereich unterfallen. Kann ein örtlicher Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann für die Ermittlung der „ortsüblichen Miete“ z.B. auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 des Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB), die Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB oder die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zurückgegriffen werden. Bei letzterer Alternative müssen aber zumindest drei Wohnungen nach Adresse, Lage und Stockwerk benannt werden.
Fazit: Das Finanzgericht muss den Urteilsfall nach diesen Grundsätzen nochmals neu aufrollen und die ortsübliche Miete ermitteln.
Urteil: BFH, IX R 7/20
