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Sanierungskosten sofort steuerlich absetzen – der BFH macht´s mit!

Steuern sparen: Raus aus der Bilanz, rein ins Privatvermögen

Geld und Immobilien. © minicase / stock.adobe.com
Saniert ein Unternehmen ein Immobilie im Betriebsbesitz, werden die Sanierungskosten auf den Kaufpreis dazu gerechnet und erhöhen die Abschreibungsgrundlage - das wird schnell teuer. Stattdessen gibt es einen anderen Weg, mit dem sich vollkommen legal Steuern sparen lassen.

Das ist ein Traum aller Unternehmer: Kostspielige Sachwerte wie Immobilien oder Autos erst im Betriebsvermögen anschaffen, dort abschreiben, dann entnehmen und privat weiternutzen. Oder im Falle von vermieteten Wohnungen sogar die notwendige Sanierung sofort in voller Höhe als Erhaltungsaufwand abziehen statt ewig abzuschreiben. Steuern sparen par excellence – das geht und ist natürlich vollkommen legal.

Abschreibungszwang durch sofortigen Erhaltungsaufwand ersetzen

Denn Abschreibungen sind durchaus auch eine Strafe, weil die längst ausgegebenen Beträge nicht sofort den steuerlichen Gewinn mindern, sondern peu à peu. Über die Dauer wird in Betriebsprüfungen dann auch noch reiflich gestritten. Das wiederum gilt insbesondere für Sanierungsmaßnahmen von Wohnungen im Betriebsvermögen. Der Gesetzgeber hat dazu den „anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand“ erfunden, um steuerlich besser zufassen zu können.

Fallbeispiel: Sanierung einer Immobilie im Betriebsvermögen

Folgendes Beispiel: Ein Unternehmer besitzt ein großes Grundstück mit Bebauung in seiner Bilanz - also im Betriebsvermögen. Dazu gehört auch eine Mietwohnung, für z.B. den Geschäftsführer, Meister oder Hausmeister. Hinzukommen Betriebsteile, Fertigungsstätten, Büros, Ihre eigene Wohnung, Garagen... Die erste steuerliche Besonderheit ist: Sie entscheiden, ob die Gebäude insgesamt oder auch nur Gebäudeteile im Betriebs- oder im Privatvermögen sind.

Der Unternehmer hat die Mietwohnung für den rechnerischen Anteil von 200.000 Euro mit dem gesamten Bau-Konvolut gekauft. Er will sie modern, klimaneutral und behindertengerecht umbauen. Das kostet ihn 100.000 Euro. Bleibt die Wohnung im Betriebsvermögen, sprich in der Bilanz, kann er diese 100.000 Euro nicht sofort als Betriebsausgaben abziehen. Im Gegenteil: Sie kommen zum Kaufpreis dazu, und nun wird die Summe von 300.000 Abschreibungsgrundlage. Und da tröpfeln nur jährlich ein paar kleine Prozent als Ausgaben in die Gewinn- und Verlustrechnung.

Steuern sparen bei Übertragung ins Privatvermögen

Stattdessen bietet es sich an, die Wohnung aus der Bilanz zu entnehmen und ins Privatvermögen packen. Dann kann er die 100.000 sofort steuerlich geltend machen! Auch, wenn die Wohnung jetzt im Privatvermögen ist, aber dann vermietet wird, ist sie immer noch Steuerobjekt. Aber eben jetzt privat, der Unternehmer wird schlicht privater Vermieter. Als solcher kann er Erhaltungsaufwand sofort abziehen. Für den Grundpreis von 200.000 bleibt es bei der Abschreibung. Der ist ohnehin nicht zu ändern. Der Sofortabzug der 100.000 ist hier allerdings der wünschenswerte Brocken.

Fazit: Laut BFH ist die Entnahme und Überführung ins Privatvermögen kein Anschaffungsvorgang. Es gäbe nämlich weder eine Gegenleistung noch einen Rechtsträgerwechsel. Damit komme auch kein „anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand“ als Zuschlag zur lästigeren Abschreibung in Frage. Die Kosten der Sanierung sind damit sofort bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar. Und auch verlustvortragsfähig oder mit anderen Einkünften des Unternehmers verrechenbar.
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