Altes Gemäuer, höhere Abschreibungsquote
Modellhaus aus Keramik steht auf einem Kaufvertrag. © Nuthawut Somsuk / Getty Images / iStock
Sie kaufen eine ältere Immobilie? Dann prüfen Sie, ob für diese eine höhere Abschreibungsquote in Betracht kommt. Haben Sie ein Gutachten, dass eine Nutzungszeit unter 50 Jahren bescheinigt, können Sie diesen Vorteil nutzen, so das Finanzgericht (FG) Münster.
Immobilien sind in der Regel über 50 Jahre hinweg zu 2% jährlich steuerlich abzuschreiben. Mit jedem Eigentümerwechsel beginnt diese Nutzungsdauer einer Immobilie (die nach 1924 entstand) erneut. Ein Gutachten kann aber eine kürzere Nutzungszeit und damit eine höhere prozentuale Abschreibung begründen.
Das Finanzgericht (FG) Münster entschied jetzt, dass dafür kein aufwendiges und teures Bausubstanzgutachten nötig ist. Für das Gericht ist jede „Darlegungsmethode“ oder Gutachten akzeptabel, wenn auf den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und die rechtliche Nutzungsbeschränkungen eingegangen wird. Hilfreich sei auch eine Inaugenscheinnahme des Gebäudes.
Abschreibung von 3,3% statt 2% rechtens
Im zu entscheidenden Fall hatte der Kläger im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Grundstück mit einem im Jahr 1955 errichteten Gebäude ersteigert. Das Amtsgericht hatte im Zwangsversteigerungsverfahren ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Grundstückswerts auf den Stichtag in Auftrag gegeben.
Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige machte in seinem Gutachten u.a. Angaben zum Modernisierungsstand und zu erforderlichen Instandsetzungsarbeiten und zu einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 30 Jahren. Dem Gutachten legte er die Regelungen der zum Stichtag gültigen Wertermittlungsverordnung (WertV) zugrunde.
Der neue Eigentümer setzte daraufhin in seinen Einkommensteuererklärungen eine jährliche Abschreibung des Gebäudes von 3,33% statt der üblichen zwei Prozent als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt berücksichtigte lediglich den geringeren Abschreibungssatz. Das FG korrigierte die Entscheidung des Finanzamts zugunsten des Steuerzahlers.
Fazit: Kaufen Sie eine Bestandimmobilie, kann es sich lohnen, ein Gutachten über die Restnutzungsdauer erstellen zu lassen. Liegt diese unter 50 Jahren, profitieren Sie von einer höheren Abschreibungsquote.
Urteil: FG Münster, Az.: 1 K 1741/18 E
