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Aufstieg der Kellerkinder

Herne und Oberhausen sind Immobilienmärkte mit Potenzial

Herne und Oberhausen ziehen seit einigen Jahren wieder Zuzügler an. Ursache ist vor allen Dingen die in den letzten Jahren gestiegene Wirtschaftskraft. Beide Städte lagen bislang am Ende des IW-Städterankings, bei dem Deuschlands Großstädte nach verschiedenen Kriterien bewertet werden, konnten aber im Vergleich zum Vorjahr stark aufholen.

Immobilieninvestoren sollten ihre Blicke auf die Ruhrgebietsstädte Oberhausen und Herne richten. Beide profitieren vom Wiederaufstieg des "Potts". Nach 50 Jahren Strukturkrise steht er am Beginn eines neuen Aufschwungs (FB vom 14.12. 2020). In den letzten Jahren entstanden dort neue Arbeitsplätze, vielfach in der Dienstleistungsbranche. Neugründungen aus dem Technologiebereich verstärken den Aufwärtstrend. Die beiden Städte standen bisher ganz am Ende des IW-Städterankings, in dem die deutschen Großstädte bewertet werden. Sie konnten sich aber in diesem Jahr stark verbessern. Oberhausen ist mit aktuell 211.000 Einwohnern die größere der beiden Städte (Herne hat 156.000 Einwohner).

Seit 2014 wieder auf dem Wachstumspfad

Seit 2014 wachsen beide Städte wieder. Oberhausen um 290 Personen Im Jahr, Herne um 370. Getrieben wird das Wachstum von der zunehmenden Wirtschaftskraft. In Oberhausen und Herne sind die Beschäftigungsquoten in den letzten fünf Jahren um über 5% gestiegen, das verfügbare Einkommen um über 10%. Entsprechend der zunehmenden Einwohnerzahlen steigen seit 2014 auch die Wohnungskaufpreise. Seit 2017 hat sich der Anstieg verstärkt.

Kaufpreise in Herne günstiger im Norden als im Süden

In Herne sind die Preise im Norden, am Rhein-Emscher-Kanal, günstiger als im Süden, in Richtung Bochum. Im Süden gibt es größere Grünflächen. Die Preise liegen um 1.200 EUR/m2 im nördlichen Teil und um 1.400 EUR/m2 in südlichen Stadtteilen. Herne Süd, Sodingen und Börnig/ Holthausen liegen bei 1.700 EUR/m2. Die Preise beziehen sich auf Bestandswohnungen. Bei zehnjähriger Haltefrist sind im Verhältnis zum deutschen Markt gute Renditen von 4,5% bis 7,4% p.a. in sehr guten und guten Lagen und bis zu 12,5% außerhalb dieser Lagen zu erzielen.

Oberhausen hat eine komplexere Preisstruktur

In Oberhausen gibt es ein größeres Preisspektrum. Recht hohe Preise werden am südlichen Stadtrand erzielt. In Styrum, Dümpten und Oberhausen-Mitte koten Mietwohnungen über 1.300 EUR/m2, in Altstaden sogar über 1.600 EUR/m2. Unmittelbar nördlich des Rhein-Herne-Kanals sind Preise um 1.000 EUR/m2 üblich. Um Sterkrade und Tackenberg werden Preise von im Schnitt 1.400 Euro erzielt. Königshardt und Schmachtendorf erreichen sogar knapp unter 2.000 EUR. Bei zehnjähriger Haltedauer ist eine Rendite von 2,7% bis 5,4% in den besten Lagen möglich. In anderen Lagen bis zu 11,1%.

Große Preisdifferenzen innerhalb eines Stadtteils

Für Oberhausen wie für Herne gilt, dass es häufig eines Stadtteils sehr große Preisspannen von mehreren hundert Euro gibt, weil die Häuser sich in der Qualität stark unterscheiden. Es gibt noch immer viele Häuser mit großem Sanierungsbedarf. Dort allerdings sind (nach Sanierung) die höchsten Renditen zu erwarten.

Fazit: Herne und Oberhausen sind interessante Städte für Immobilieninvestoren. Um das Investment nicht zu sehr zu einer Spekulation auf den Aufstieg des Ruhrgebiets zu machen, sollten Investoren immer auf die Mietrendite achten.

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