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Vermieter hat Mitspracherecht

Wohngemeinschaft ohne Anspruch auf Mieterwechsel

Mietvertrag. © Stockfotos-MG / stock.adobe.com
Fast fünf Millionen Menschen leben in Deutschland in einer Wohngemeinschaft (WG). Vermieter müssen zwar mit Fluktuation rechnen. Aber müssen sie dem Mieterwechsel auch zustimmen?

Die Mitglieder einer WG haben keinen generellen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch einzelner Mieter. Der Bundesgerichtshofs (BGH) gibt damit einer Vermieterin nun höchstrichterlich Recht (FB vom 10.1). Ein Anspruch besteht nur, wenn konkrete Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen der Vertragsparteien vorliegen. 

Aus dem Umstand, dass der Vertrag mit mehreren Mietern, die eine WG bilden, geschlossen ist, lässt sich nicht ableiten, dass die Parteien einen automatischen Anspruch auf einen Mieterwechsel haben. Sechs Mieter hatten eine 7-Zimmer-Wohnung angemietet. Eine ausdrückliche Regelung über den künftigen Wechsel von Mietern enthielt der Vertrag nicht.

Interessenlage gilt es abzuwägen

Nach mehreren Mieter-Wechseln, die die Vermieterin klaglos hinnahm, setzte sie nach vier Jahren ein Stoppschild. Der BGH akzeptierte den Sinneswandel. Der Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel würde erhebliche Vorteile auf Mieterseite begründen. Bisherige Mieter scheiden aus dem Mietverhältnis aus und haften nicht mehr für Verbindlichkeiten. Auch müssen sie sich nicht um eine Kündigung oder Untervermietung kümmern. Die neu eintretenden Mieter profitieren von längeren Kündigungsfristen und einer geringerer Miete als bei einer Neuvermietung. 

Zwar könne auch ein Vermieter ein Interesse daran haben, dass die Wohngemeinschaft bei einem Auszug eines Mieters jeweils selbständig für Ersatz sorgen und sich um die Abwicklung kümmern. Das Recht auf einen Mieterwechsel kann für den Vermieter auch Nachteile haben. So würde die Möglichkeit, die Wohnung neu zu vermieten oder anderweitig zu nutzen, deutlich erschwert. Ebenso die Möglichkeit, bei Abschluss eines neuen Mietvertrages eine höhere Miete zu erzielen. Darum genüge es nicht, dass mehrere Personen als Wohngemeinschaft den Mietvertrag abschließen, um ein Recht auf den Austausch von Mietern zu begründen.

Fazit: Mieter einer WG haben keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel.

Urteil: BGH vom 27.4.2022, Az.: VIII ZR 304/21

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