Weniger Miete geht nicht

Ein Streit zwischen Mieter und Vermieter für ein Gewerbeobjekt in Brandenburg beschäftigte jetzt das Oberlandesgericht. Der gewerbliche Mieter einer Spielstätte zahlte zwei Monate lang keine Miete. Er hatte die Zahlungskürzung angekündigt und mit einem undichten Dach und Außenwänden, Rissen im Boden und einer unzureichend funktionierenden Heizung begründet.

Der Vermieter akzeptierte die Kürzung des Mietzinses trotz der erheblichen Mängel nicht. Er kündigte den Vertrag und forderte die Zahlung der Miete. Als diese ausblieb, kündigte er den Mietvertrag erneut und zog vor Gericht. Denn der Mieter, ein Spielstättenbetreiber, hielt die Kündigung für unwirksam. 

Vertrag kann Mietminderung ausschließen

Diese falsche Annahme rächte sich. Bei der Gewerbemiete kann das Verbot einer Mietminderungsklausel vereinbart werden. Das kann individuell oder auch durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geregelt werden, so das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. 

Voraussetzung dafür ist, dass eine entsprechende Regelung im Vertrag das Minderungsrecht nicht generell ausschließt. Der Mieter muss demnach die Möglichkeit haben, einen Rückzahlungsanspruch, beispielsweise wegen etwa überzahlter Miete, gerichtlich geltend zu machen. 

Sichere Bewirtschaftung hat Vorrang 

Im Zweifel muss der Mieter einer Gewerbeeinhalt also zuerst zahlen. Danach kann er sich im berechtigten Falle sein Geld zurück holen. Der Vermieter soll durch das Verbot der Mietminderung in der Lage sein, die Immobilie ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften und finanzieren zu können.