Gewerbeimmo-Krise: Der Dollar dürfte profitieren

Ende Januar erlebte die New York Community Bancorp (NYCB) einen dramatischen Kurssturz von 44%. Auslöser war die Bekanntgabe einer Dividendensenkung und die Erhöhung der Risikovorsorge für Gewerbeimmobilienkredite. Diese Meldung zog den gesamten Index der US-Regionalbanken nach unten. Er verzeichnete bereits in den ersten fünf Handelswochen des Jahres einen Verlust von fast 12%. 

Die Situation verschärfte sich, als die NYSE den Handel mit NYCB-Aktien aufgrund erhöhter Volatilität unterbrach. Kurz zuvor hatte die Ratingagentur Moody's die Anleihen der Bank auf Schrottstatus herabgestuft. Parallel dazu mussten auch internationale Banken und Investmentgesellschaften ihre Risikovorsorgen erhöhen und Dividenden kürzen. Die Deutsche Pfandbriefbank bezeichnete die Lage als „größte Immobilienkrise seit der Finanzkrise“.

Alter Wein in neuen Schläuchen

Die Probleme bei US-Gewerbeimmobilien sind nicht neu. Eine deutliche Zinserhöhung im Vorjahr setzte besonders US-Regionalbanken unter Druck, die ihre Kreditvergabe in diesem Sektor zuvor massiv ausgeweitet hatten. Die Umsätze bei US-Gewerbeimmobilien sanken bereits 2022 und 2023 weiter, während die Nachfrage deutlich zurückging. Die Übernahme der insolventen Signature Bank durch NYCB verschärfte deren Probleme zusätzlich, da ein großer Teil der Kredite mit mietpreisregulierten Gebäuden besichert ist, deren Einnahmen durch staatliche Regulierungen begrenzt sind.

Wachsende Leerstände

Eine Welle von Problemen erfasste auch die Bürovermieter, wie die Insolvenz von WeWork zeigt. Der Anstieg der Büroleerstände und der Trend zum Home-Office verschärfen die Situation weiter. Die langfristigen Mietverträge führen dazu, dass sich die Probleme im Finanzsektor zeitverzögert zeigen. Das hat bereits zu hohen Abschlägen auf Gewerbeimmobilien und steigenden Ausfallraten bei Krediten geführt.

Regionalbanken sind besonders betroffen. Gewerbliche Immobilienkredite machen hier einen signifikanten Anteil der Bilanzsumme aus. Steigende Ausfallraten und Probleme bei der Refinanzierung könnten zu neuen Bankinsolvenzen führen. Die Lage erinnert an die Finanzkrise von 2007, mit der Gefahr einer neuen Immobilienkrise, die systemische Risiken birgt und möglicherweise weitere regulatorische Eingriffe erfordert.

Mögliche Szenarien für die Währungsmärkte

Szenario 1: Geringe Auswirkung auf den Dollarkurs

• Die Krise bei US-Gewerbeimmobilien bleibt isoliert und hat geringe Auswirkungen auf die breitere Wirtschaft. Die Federal Reserve (Fed) und andere Finanzinstitutionen greifen effektiv ein, um die Liquidität zu sichern und Vertrauen in den Markt zu stärken. 
• Wahrscheinlichkeit: Mittel. Historische Präzedenzfälle, wie die schnelle Reaktion der Fed auf Finanzkrisen, könnten darauf hindeuten, dass effektive Gegenmaßnahmen möglich sind.
• Auswirkung auf Dollarkurs: Geringfügig negativ bis neutral. Das Vertrauen in die Stabilität der US-Wirtschaft könnte den negativen Effekt mildern.

Szenario 2: Moderate Auswirkung auf den Dollarkurs

• Die Krise beeinträchtigt das Vertrauen in den US-Immobilienmarkt und führt zu einer Verlangsamung der Wirtschaft. Dies zwingt die Fed, die Zinssätze zu senken, um die Wirtschaft zu stimulieren, was den Wert des Dollars schwächt.
• Wahrscheinlichkeit: Moderat. Die Abhängigkeit der US-Wirtschaft vom Immobilienmarkt könnte zu einer solchen Entwicklung führen.
• Auswirkung auf Dollarkurs: Moderat negativ. Ein Rückgang der Zinssätze könnte den Dollar schwächen, da Anleger nach höheren Renditen in anderen Währungen suchen.

Szenario 3: Stark negative Auswirkung auf den Dollarkurs

• Die Krise bei US-Gewerbeimmobilien löst eine umfassende Finanzkrise aus, ähnlich der von 2008. Das Vertrauen in die US-Wirtschaft schwindet, was zu massiven Kapitalabflüssen und einer starken Abwertung des Dollars führt.
• Wahrscheinlichkeit: Niedrig bis moderat. Strukturelle Sicherheitsnetze und Überwachungsmechanismen wurden seit der Finanzkrise 2008 verstärkt, was das Risiko einer Wiederholung mindert.
• Auswirkung auf Dollarkurs: Stark negativ. Eine umfassende Finanzkrise würde wahrscheinlich zu einer erheblichen Schwächung des Dollars führen.

Szenario 4: Verbesserung des Dollarkurses

• Paradoxerweise könnte die Krise bei US-Gewerbeimmobilien in einem global unsicheren Umfeld den Dollar stärken, da Anleger sichere Häfen suchen und der Dollar trotz interner Probleme als sicherer Hafen angesehen wird.
• Wahrscheinlichkeit: Hoch. Dieses Szenario setzt voraus, dass die Krise in den USA weniger schwerwiegend ist als in anderen Teilen der Welt oder dass globale Unsicherheiten den internen Problemen überwiegen.
• Auswirkung auf Dollarkurs: Positiv. Ein Zustrom von Kapital in sichere Vermögenswerte könnte den Wert des Dollars erhöhen.