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Gesetzliche Neuregelung verpflichtet zur Nachverhandlung

Gewerbemiete ist im Lockdown neu zu verhandeln

Seit Beginn der COVID-19-Pandemie bringen die staatlich verordneten Schließungen im Einzelhandel, Gastronomie, Hotellerie die Gewerbetreibenden bei ihren Mietzahlungen in Not. Der Gesetzgeber will nun unbedingt den Streit zwischen den Parteien verhindern und hat sich was einfallen lassen.

Im Streit um die Auswirkungen einer eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit von Ladenlokalen auf die Mietzahlungspflichten setzt der Bundestag auf Dialog. Neue Auflage des Gesetzgebers: Vermieter und Mieter müssen versuchen sich zu einigen, bevor sie zum Gericht marschieren. 

Einvernehmliche Regelungen gab es bisher natürlich auch schon. Manchmal mussten aber Gerichte entscheiden – mit unterschiedlichen Ergebnissen. Das Landgericht (LG) München hielt eine Mietanpassung für notwendig und geboten, das LG Heidelberg lehnte eine Minderung ab, da der Mieter das Verwendungsrisiko trage. 

Pandemie ist Störung des Vertragsverhältnisses

Der Gesetzgeber hat jetzt mit seiner mit seiner Ergänzung zu Artikel 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) ‚Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen’ festgelegt, dass die Pandemie generell zu einer Störung der Geschäftsgrundlage bei Gewerbe-Raummietverträgen geführt hat. 

Vermieter könnten sich deshalb einer Debatte um die Auswirkungen auf den Mietvertrag nicht entziehen. Vom Lockdown betroffene Händler können also mit der neuen Regelung im Rücken einfacher als bisher die Anpassung ihres Mietvertrags verlangen. Kommt es zum Rechtsstreit, muss innerhalb von vier Wochen ein erster Gerichtstermin stattfinden. 

Vermieter gibt keine Rechtsansprüche auf

Für den Vermieter ist ein Gespräch unschädlich. Er hat immernoch – auch vor Gericht – alle Karten in der Hand, wenn er sich vorher gesprächsbereit zeigt. Für gewerbliche Mieter hat sich nicht viel geändert: Sie müssen auch weiterhin auf die Kulanz des Vermieters hoffen; ein Grundsatzgespräch kann dieser allerdings nicht mehr ablehnen. 

Fazit: Vermieter können sich einer Debatte um eine Mietanpassung unter Corona-Bedingungen nicht mehr entziehen.

Urteil: LG München vom 22.9.2020, Az.: 3 O 4495/20 und LG Heidelberg vom 30.7.2020, Az.: 5 O 66/20

Hinweis: Die Neu-Regelung ist seit Jahreswechsel in Kraft und gilt rückwirkend ab dem 1. Oktober 2020.

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