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Etwas geringere Nutzfläche ist kein Grund zur Kürzung der Miete

Vermieter: Vorsicht bei Umbauten, die den Gewerberaum verkleinern

Für Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien stellt sich nicht selten die Frage nach der genauen Größe des Objekts. Durch Mieterwechsel und Umbauten ist es oftmals für den Eigentümer nach einigen Jahren schwierig, das exakte Flächenmaße zu ermitteln.

Der BGH hat quasi eine 'magische Grenze' bei gewerblich vermieteten Räumen eingezogen. Veranlasst der Vermieter Umbauarbeiten, bei denen am Ende die Fläche um mehr als 10% kleiner ist als die vertraglich vereinbarte Größe, muss er eine Mietminderung hinnehmen. 

Liegt die Flächendifferenz dagegen unter 10% , dann muss der Mieter beweisen, dass es dadurch zu einer Beeinträchtigung der Mietsache kommt. 

Magische Grenze nicht erreicht

Und das war der Fall: Eine Gewerbemieterin nutzte die angemieteten Räumen für eine Ballettschule. Im Mietvertrag war die Größe der Fläche mit ca. 300 qm vertraglich vereinbart. Nach den Umbauarbeiten durch den Vermieter verkleinerte sich diese um ca. 10 qm. Die Unternehmerin leitete daraus ein Recht zur Mietminderung ab. Sie argumentierte, dass sie auf den fehlenden 10 qm vier zusätzliche Schüler hätte unterrichten können. 

Die Mieterin erhob schließlich Klage auf Feststellung, dass sie die monatliche Bruttomiete um 10% mindern dürfe. Damit unterlag sie allerdings in allen Instanzen. Zwar liege durch die Flächenabweichung ein Mietmangel vor, so der BGH, dieser rechtfertige aber keine Mietminderung. Diese sei nur dann zulässig, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbliebe.

Fazit: Eine Flächenabweichung nach einem Umbau unter 10% rechtfertigt keine Mietminderung.

Urteil: BGH vom 25.11.2020, Az.: XII ZR 40/19

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