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Betriebskostenabrechnung mit Tücken

Nicht alle Betriebskosten sind umlagefähig

Nach der Abrechnung von Betriebskosten gibt es immer wieder Streit. Dabei geht es im Kern immer wieder um die Frage, welche Posten umlagefähig sind und welche nicht. Heikel wird es bei Sammelposten, wie z. B. "Wartungskosten". Wir geben eine Übersicht auf das Kleingedruckte in der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Jedes Jahr müssen Eigentümer/Vermieter gegenüber den Mietern die Betriebskosten abrechnen - und immer wieder kommt es dabei zu Streit. Denn nicht alle Betriebskosten sind umlagefähig. Welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). 

Betriebskostenabrechnung: Auf die Feinheiten achten

Das Amtsgericht (AG) Hamburg musste gerade klären, wie mit der undefinierten Position "Wartungskosten" verfahren werden muss. Gegen deren Umlage hatte ein Mieter erfolgreich geklagt. Das AG kam zu der Entscheidung, dass eine solche Position nicht umlagefähig ist, da nicht erkennbar ist, um welche Wartungskosten es sich konkret handelt. Im Übrigen, so der Hinweis der Richter, bedürfe es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.

Einmal bei der Sache klärten die Richter gleich noch einen zweiten Punkt in der streitigen Betriebskostenabrechnung. Sie entschieden: Auch eine Position "Allgemeinstrom" ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gar nicht gibt.


Betriebskosten: Was kann der Vermieter umlegen, was nicht ...
Umlegbare KostenNicht umlegbare Kosten
GrundsteuerReparaturen
Wasserversorgung & AbwasserInstandsetzungsarbeiten
Heizkosten, Wartung der HeizungsanlageVerwaltungskosten
WarmwasserversorgungSteuern
AufzugZinsen zur Immobilienfinanzierung
Müllabfuhr & StraßenreinigungSammelposten Wartungskosten
Gartenpflege & Baumfällen (strittig)Anteilige Betriebskosten für Leerraum
Beleuchtung (Treppenhaus, Kellerflur)Bankgebühren & Portokosten
Sach- und HaftpflichtversicherungenAbschreibungen
HausmeisterRücklagen
SAT Anlage & KabelanschlussNotdienstpauschale
Gemeinschaftswaschmaschine & TrocknerRauchwarnmelder
SchornsteinfegerZwischenablesung beim Wechsel des Versorgers
Sonstiges wie:
Wartung von Feuermeldern, Reinigung von Dachrinnen, Wartung von Blitzableitern

Quelle: eigene Zusammenstellung Fuchsbriefe

 

Fazit: Nicht alle Kosten lassen sich in der Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen. Die Grundlagen sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. In der Praxis kommt es auf feine sprachliche Details und konkrete Angaben an.

Urteil: AG Hamburg vom 20.11.2020, Az.: 49 C 363/19

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