Nicht alle Betriebskosten sind umlagefähig
Jedes Jahr müssen Eigentümer/Vermieter gegenüber den Mietern die Betriebskosten abrechnen - und immer wieder kommt es dabei zu Streit. Denn nicht alle Betriebskosten sind umlagefähig. Welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Betriebskostenabrechnung: Auf die Feinheiten achten
Das Amtsgericht (AG) Hamburg musste gerade klären, wie mit der undefinierten Position "Wartungskosten" verfahren werden muss. Gegen deren Umlage hatte ein Mieter erfolgreich geklagt. Das AG kam zu der Entscheidung, dass eine solche Position nicht umlagefähig ist, da nicht erkennbar ist, um welche Wartungskosten es sich konkret handelt. Im Übrigen, so der Hinweis der Richter, bedürfe es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.
Einmal bei der Sache klärten die Richter gleich noch einen zweiten Punkt in der streitigen Betriebskostenabrechnung. Sie entschieden: Auch eine Position "Allgemeinstrom" ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gar nicht gibt.
| Betriebskosten: Was kann der Vermieter umlegen, was nicht ... | |
| Umlegbare Kosten | Nicht umlegbare Kosten |
| Grundsteuer | Reparaturen |
| Wasserversorgung & Abwasser | Instandsetzungsarbeiten |
| Heizkosten, Wartung der Heizungsanlage | Verwaltungskosten |
| Warmwasserversorgung | Steuern |
| Aufzug | Zinsen zur Immobilienfinanzierung |
| Müllabfuhr & Straßenreinigung | Sammelposten Wartungskosten |
| Gartenpflege & Baumfällen (strittig) | Anteilige Betriebskosten für Leerraum |
| Beleuchtung (Treppenhaus, Kellerflur) | Bankgebühren & Portokosten |
| Sach- und Haftpflichtversicherungen | Abschreibungen |
| Hausmeister | Rücklagen |
| SAT Anlage & Kabelanschluss | Notdienstpauschale |
| Gemeinschaftswaschmaschine & Trockner | Rauchwarnmelder |
| Schornsteinfeger | Zwischenablesung beim Wechsel des Versorgers |
| Sonstiges wie: Wartung von Feuermeldern, Reinigung von Dachrinnen, Wartung von Blitzableitern | |
| Quelle: eigene Zusammenstellung Fuchsbriefe | |
Fazit: Nicht alle Kosten lassen sich in der Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen. Die Grundlagen sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. In der Praxis kommt es auf feine sprachliche Details und konkrete Angaben an.
Urteil: AG Hamburg vom 20.11.2020, Az.: 49 C 363/19
